Embora os termos sejam constantemente confundidos, esses possuem particularidades únicas e são inclusive regidos por legislações diferentes.

A Lei nº 4.591/64, em seu artigo 1º define os condomínios como: “As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.”

“§ 2º A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária”

Já a Lei nº 6.766/79 que rege os loteamentos, assim os define: “Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.”

A primeira e principal diferença entre os dois institutos está relacionada a sua propriedade e ao controle de acesso de terceiros. Ao adquirir um imóvel regido pela Lei dos condomínios, a pessoa também estará adquirindo uma fração ideal do todo, como das áreas comuns e toda a infraestrutura do condomínio, sendo de sua responsabilidade realizar todas as manutenções necessárias, podendo, portanto, negar o acesso a terceiros, pois todo o espaço é considerado propriedade privada.

Já nos loteamentos, os compradores adquirem apenas o lote, sendo que as áreas comuns e as vias de circulação são de propriedade do poder público, cabendo ao órgão a sua manutenção, não sendo, portanto, possível proibir o acesso de terceiros ao loteamento, podendo em alguns casos ser realizado o controle de acesso, através de portaria (nos loteamentos considerados fechados).

Outro ponto de diferença entre o condomínio e o loteamento, está relacionado à incidência do IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano, no caso dos condomínios, o imposto incide por toda a infraestrutura, áreas comuns, sendo o valor dividido por todos os proprietários. Já em relação ao loteamento o IPTU é pago apenas sobre o lote, já que as demais áreas de uso comum são de propriedade do Município.

Após entendermos a diferença entre condomínios e loteamentos, passamos a analisar a diferença entre Loteamento Aberto e Loteamento Fechado.

• LOTEAMENTO ABERTO: Mais conhecidos como bairros planejados, quem ali adquire um lote, possui direito exclusivo de uso sobre ele, sendo que todas as áreas comuns serão de circulação e utilização livre de qualquer pessoa. Não há também incidência de taxa associativa, visto que a administração das áreas comuns é de responsabilidade do Município.
• LOTEAMENTOS FECHADOS: São regulados pela mesma legislação dos loteamentos (Lei nº 6766/79), embora não estejam expressamente previstos.

Por força da legislação aplicável, os espaços comuns, as vias e praças do loteamento são transferidos ao Município, porém nos loteamentos fechados, o poder público, através de concessão ou permissão, autoriza a utilização desses espaços apenas aos proprietários, permitindo que o loteamento seja cercado ou murado em todo o seu perímetro. Nesse caso, será criada uma Associação formada pelos proprietários dos lotes, a qual ficará responsável pela conservação e manutenção dos espaços, obrigando os associados a contribuírem com uma taxa para essas despesas.

Aqui, embora o loteamento seja murado com serviços de portaria, a entrada de terceiros ao local não pode ser proibida, podendo ser apenas controlada, com a requisição de identificação.

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